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佛山市某房产有限公司与某商业有限公司租赁合同纠纷案

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2013-10-30 16:31:25

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  一、案情简介

  2004年12月30日,申请人与某有限公司签订《花园租赁合同》,约定申请人根据双方商定的场区总体布局和房屋建筑设计方案、使用功能设计方案,将某场地进行组织施工设计和开发建设,建成之后的商业建筑物及其配套设施由某有限公司整体租赁,开办购物中心。此外,合同还对租赁期限、经营范围、店铺设计、建筑构造及其辅助设施条件等进行了约定。

  2005年10月15日,申请人与某有限公司及被申请人签订《三方协议关于“花园”的房屋租赁事宜》,约定由被申请人继承某有限公司在“原租赁合同”的权利义务,申请人与被申请人重新签署一份新租赁合同。

  2005年10月15日,申请人与被申请人为进一步明确原租赁合同未明确事宜,签订《双方协议关于“花园”的房屋租赁事宜》。

  2006年4月3日,申请人与被申请人签订《花园租赁合同之补充协议》(以下简称《补充协议》),约定申请人在完成2005年10月15日《租赁合同》全部工程的同时,必须在2006年4月30日前完成本补充协议附件一所列的1、2、3、5项工程,2006年6月1日前完成《补充协议》附件一所列的第4项工程。上述5项工程所花费的费用由申请人现行支付,如双方通过协商不能解决该费用最终由哪方承担,则由仲裁裁决确定。

  《补充协议》还约定,如双方在2006年5月31日前未达成一致意见,申请人也未将争议提请广州仲裁委员会仲裁,则上述费用全部由申请人承担。双方约定,该协议附件1、2、3、4、5所列工程费用预计为人民币600万元,并限定申请人只能在人民币600万元的限额内收取工程费。《补充协议》附件一所列的5项工程分别为:1.空调系统电源工程、2.整套消防系统、3.天台停车场照明及车道照明、4.负一层、三楼升降机周边及电动扶手梯周边的玻璃房子工程、5.停车场工程。

  2006年4月26日,申请人向被申请人发出《工程交付通知书》,提出已完成《补充协议》中1、2、3、5项工程,并通知被申请人进行接收工作。

  2006年5月7日,申请人将涉案工程提交某建设工程造价咨询有限公司进行工程量造价评估。

  2006年5月24日,申请人发出《工程交付通知书》,提出2006年5月31日前能够完成《补充协议》中第4项工程,可以将租赁的房屋正式全部交付给被申请人使用。

  2006年5月24日,申请人发出《收场通知书》,告知于2006年5月31日向被申请人正式交付场地。

  2006年5月30日,申请人向广州仲裁委员会提请仲裁。

  申请人向广州仲裁委员会提交的完成《补充协议》1、2、3、4、5项工程已支出的部分工程款为3,306,088元。其中第1项工程支付的工程款为950,475元;第2项工程支付的工程款为1901,000元;第3项工程支付的工程款为105,613元;第4项工程支付的工程款为304,000元;第5项工程支付的工程款为45,000元;1、2、4三项工程总共支出为3,155,475元。

  申请人为办理本案支出律师费18万元。

  申请人称其已按照协议约定完工,但双方协商未果。申请人为此依据合同中的仲裁条款提请仲裁,要求裁决被申请人:1、被申请人承担《花园租赁合同之补充协议》附件一所列第1、2、3、4、5项工程款其中600万元的支付责任,被申请人应在花园购物中心店铺开业之日起15日内将该款支付给申请人,并支付利息(以年利率5.2%计至实际支付日止);2、补偿律师费18万元;3、承担本案仲裁费。

  二、争议焦点

  本案的争议焦点是:申请人是否按《补充协议》的约定完成增加工程?补充协议中工程完工后工程款应该由申请人承担还是被申请人承担?

  申请人认为:补充协议所列五项工程,在租赁合同中没有明确约定,或者说找不到文字上直接对应的约定,所以只能根据合同订立的原则、公平合理地确定其分工。补充协议所列五项工程是签订租赁合同后,被申请人要求申请人增加的工程。且双方对场地交接合同第五条有明确约定的。对于超出合同范围的工程应该由谁承担费用的问题,由于本案是租赁合同,出租方要按承租方的要求出租给对方,出租方是按承租方的要求,按照投入的估算再与承租方协商签订该租赁合同,由于允许承租方提出的增加工程,租金必然不能真实反映双方的真实意思,故承租方要求增加的工程就应该由承租方承担费用。对于五项工程的价款及工程量等问题,有结算书,施工合同为依据,并有监理单位出具的报告说明,因此,申请人的请求是有事实依据有法律依据的。根据双方的补充协议,申请人只能对600万元的增加工程进行仲裁申请。由于补充协议的签订,就已经存在不公平合理的情况,申请人是在妥协的情况下签署的。对于完工日期可以依据竣工报告的内容予以认定。

  被申请人认为:争议工程应该在租赁合同范围内,受租赁合同约束。虽然是增加工程,但是合同已经明确约定,申请人应该为被申请人的经营所需提供相关的配套设施。申请人不能提供被申请人所需要的设备,并没有按照合同约定完成工程。由于是…

请人请相关的施工单位进行施工,被申请人在咨询相关部门之后才和申请人签订了不超过600万元的协议,对于场地的交接是应该由双方验收之后交接,故被申请人不同意申请人的单方验收。工程的质量和资质是必须的,是法律规定的,不应该由申请人来确认是否合格,工程必须是合格的才能交付使用。故不同意承担工程款的支付。

 

三、裁决结果

仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,裁决如下:

(一)被申请人向申请人支付工程款3,155,475元,该款项被申请人应在花园购物中心店铺开业之日起15日内支付给申请人。

(二)被申请人补偿申请人办理本案支出的律师费18万元。

(三)本案仲裁费57790元,由申请人承担26006元,被申请人承担31784元。此款已由申请人预缴,由被申请人承担部分迳付申请人。

上述裁决应由被申请人支付给申请人的款项,被申请人应在花园购物中心店铺开业之日起15日内支付给申请人;逾期支付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。

四、裁决理由

(一)关于本案所涉合同的效力

申请人与原承租人某有限公司签署《租赁合同》和申请人与被申请人、原承租人某有限公司签订的《三方协议关于“花园”房屋租赁事宜》,申请人与被申请人签订的《双方协议关于“花园”房屋租赁事宜》以及申请人与被申请人签订的《花园租赁合同之补充协议》是各方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,合同之间的转让、承继是各方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的禁止性规定,该租赁合同、三方协议,双方协议以及补充协议均合法有效。各方均应严格按照协议的约定履行各自的义务。

(二)关于补充协议所列1、2、3、4、5项工程款的承担问题。

根据申请人与被申请人签订的《花园租赁合同之补充协议》约定,对该补充协议附件一所列的1、2、3、4、5项工程的承担由双方协商解决,如协商不成,则由广州仲裁委员会仲裁裁决。由于双方当事人在庭审中对工程款应由哪一方承担发生严重分歧且不能协商进行确定,故仲裁庭认为对该5项工程款的承担,应按照《中华人民共和国合同法》第125条规定的合同解释方法和步骤进行解释和确定。对于本案争议的五项工程,应先根据补充协议的文义和租赁合同等与之相关的条款的约定进行理解,对每项工程的具体范围明确予以界定。此外,由于本案是关于不动产租赁合同的纠纷,被申请人已概括受让了《租赁合同》中原承租人某有限公司在租赁合同中的全部权利和义务,故依据租赁合同条款而确定由某有限公司承担的费用应视为由被申请人承担。

1.关于补充协议附件一所列“空调系统电源工程”

补充协议附件一将“空调系统电源工程”确定为,由变压器房连接安装供电电缆至空调主机房及冷却水塔配电柜。空调系统电源工程包括空调系统内部电源工程和空调系统外部电源工程,而由变压器房连接安装供电电缆至空调主机房及冷却水塔配电柜属空调系统的外部电源工程。根据《租赁合同》附件四“花园交场条件”第7项“冷冻主机、冷却塔、水泵及其配套电源工程”由申请人负责,该项所述均为空调系统内部空调机组构成及其配套电源工程,该配套电源工程应为空调系统内部由空调系统配电柜到空调机组各部分包括冷冻主机、冷却塔、水泵三大机组之间的配套电源工程。而根据《租赁合同》附件五“工程项目区分明细表”中“C.配电系统工程1-1”,总电房连接至某有限公司之低压配电柜由某有限公司负责有关工作及相关费用,而备注“冷冻主机房供电及冷却水塔供电由业主负责”。结合上述三条内容来理解,应认定空调系统内部的电源工程的费用由业主即申请人负责,而外部电源工程即从总电房即变压器房连接安装供电电缆至空调主机房及冷却水塔配电柜的费用则应由被申请人负责。

2.关于补充协议附件一所列“整套消防系统”

该项工程具体包括两部分:a .由消防系统配电柜至所有消防设施的供电电缆的连接安装。(消防设施包括消防水泵、消防排烟系统、防火卷帘、烟感、升降机迫降、发动机转换柜〈市电/发电机转换柜,由甲方安装在甲方的低压电房内〉)。b .按消防规范要求的疏散楼梯照明及应急照明包括其供电电缆的连接及安装。根据《租赁合同》附件五“工程项目区分明细表&…

uo;中“C.配电系统工程1-2、2-3”,“由某有限公司主配电柜至各分电箱及电缆”和“由某有限公司主配电柜及至各分配电箱及电缆”均由某有限公司即被申请人负责有关工作及相关费用。因此,由消防系统配电柜至所有消防设施的供电电缆的连接安装工作及相关费用当由被申请人承担。

 

按消防规范要求的疏散楼梯照明及应急照明既可列入为室内照明系统,也可列入为消防系统,但在性质上应列入为消防系统。而其供电电缆的连接及安装属于“1-3由某有限公司配电箱开始之二次电路”,按约定应由某有限公司即被申请人承担有关费用。

3.天台停车场照明及车道照明

该项工程包括二部分:a .供应及安装天台停车场照明灯具、电线管及电缆;b .供应及安装车道照明灯具、电线管及电缆。根据该补充协议附件一备注内容,天台及车道照明所需的电线管及电缆均为甲方即申请人负责的必然项目,其费用不视作需仲裁的项目。因此,天台及车道照明所需的电线管及电缆的费用应由申请人负担。而天台停车场照明灯具和车道照明灯具属于本项工程的组成部分,故该部分费用也应由申请人负担。

4.负一层、三楼升降机周边及电动扶手楼周边的玻璃房子工程;供应及安装砖墙、铝合金窗连玻璃、铝框玻璃门、铝框感应自动门等。

负一层、三楼升降机周边及电动扶手楼周边的玻璃房子工程属于额外的室内装饰性工程,而安装砖墙、铝合金窗连玻璃、铝框玻璃门、铝框感应自动门等也属于玻璃房子工程,因此应由被申请人承担有关费用。

5.停车场工程

该项工程包括:a .负一层、地面、三楼、天台停车场车位划线连车位号码; b .供应及安装负一层、地面、三楼、天台停车场车位止动块(挡轮子石块)。租赁合同附件四“花园交场条件”第18项规定,申请人在交场时必须将“室内外停车场按建筑规范完成”,应理解为申请人交付的室内外停车场符合停车场的基本建筑规范要求和性能。因此,停车场工程的费用应由申请人承担。

至于以上费用的具体数额,结合申请人向仲裁庭提交的各项工程的结算书、建设工程造价咨询有限公司出具的工程评估书以及相关支付工程款的票据,仲裁庭认为,被申请人作为1、2、4项工程费用的承担人,其有权利审核该工程的造价是否属实,在被申请人对申请人提交的工程结算和工程评估报告存有疑义的情况下,直接按照申请人所提供的结算和评估书确定被申请人承担的费用,显属不合理。但鉴于申请人已提交证据证明其为这3项工程支出了3,155,475元的费用(其中空调工程950,475元、消防工程1,901,000元、负一层、三楼玻璃屋工程304,000元),被申请人也确认这些工程为申请人所做,在被申请人没有对这三项工程费用支付提出抗辩依据的情况下,仲裁庭采信申请人已经为这三项工程支付费用。故被申请人应向申请人支付其已代被申请人支付的实际工程款3,155,475元。至于其余的工程款,双方应本着诚实信用、相互配合的原则共同确认审核,按《补充协议》的约定,被申请人所承担的工程款应以不超过600万元为限,在花园购物中心店铺开业之日起15日内支付给申请人。

(三)关于工程款利息的请求

由于本案所涉工程款的承担问题,在本案仲裁之日仍未确定,该利息在合同中也没有约定,故申请人要求被申请人支付利息的请求没有事实和法律依据,仲裁庭不予支持。

(四)关于申请人要求被申请人承担因办理本案支出律师费的请求。仲裁庭认为,依照本会仲裁规则第七十六条的规定,补偿金额最多以不超过申请人胜诉所得的百分之十为限。申请人该请求有合同及律师费发票为据,经仲裁庭确认,予以支持。

(五)关于本案仲裁费,根据公平合理原则,按照申请人的仲裁请求获得支持的比例由双方合理分担。

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