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如何对土地使用权抵押进行评估

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2017-07-26 16:51:48

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摘要:根据我国相关法律规定,符合规定的土地使用权可以作为抵押财产为债务履行提供担保,而以土地设定抵押进行融资己逐步成为企业的重要融资方式,也是银行降低或缓释信贷风险的主要手段之一。下面为大家介绍的是如何对土地使用权抵押进行评估?

遵守土地估价的一般原则、充分考虑评估中的风险这些原则都是我们需要注意的条件,那么到底是如何进行土地使用权的抵押评估呢?

在我国土地使用权人作为债务人(抵押人),在法律许可的范围内不转移土地的占有,而将其土地使用权作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人(抵押权人)有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。

划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限,且土地使用证登记面积一般较大,部分土地由于城市开发和建设,规划用途和实际用途都发生了变化,加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件,使该类型用地的评估比较复杂,测算难度也较大。那么,划拨土地使用权抵押评估时应注意哪些问题呢?

遵守土地估价的一般原则

土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。

充分考虑评估中的风险

划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产,因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议,其评估价格并不等同于土地的预期价格,而是比它低。在评估过程中,要充分考虑抵押期间的风险性,以保守性评估为指导原则,在测算出预期土地价格之后,应进行一定幅度的风险系数修正,但修正幅度不宜超过20%。

划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人,或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据,所以,评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值,又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理,所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格,即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。

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