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房贷新政导致退房可退定金

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2013-08-01 17:28:08

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在房贷调控政策药力渐显之时,房产纠纷也逐渐显山露水,据本报记者调查得知,目前购房者关于退房、房产毁约等法律问题的咨询量大幅上升。就几项热点问题,记者采访了律师。

问:受房贷新政影响,买房人在签订购房合同后无法取得贷款而要求退房的,能否全额退回定金?

答:此种情况属于合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,当属不可抗力。

根据合同法规定,因不可抗力不能履行合同的,应根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。即在此情况下,买房人如向卖方提出退房要求,在合同没有特别约定的情况下,卖方应将定金全额退还,即双方互不承担责任。但如果合同中有“如买方无法取得银行贷款,则须自行以现金补足”等特别约定,则以事同约定为准。

问:因银行对二套房界定的变化导致首付比例提高,而购房者又无力承担的情况下导致的毁约是否可看作不可抗力因素?责任由谁承担?

答:因房产政策的出台,原本只需30%的首付款提高至50%,导致购房者无力承担的情况下,可以以发生不可抗力情形为由,提出解除购房合同。此种情况下的毁约,应免除购房者的违约责任。

问:中介公司在替购房者代办贷款手续时,无法兑现承诺的优惠利率而造成购房者的损失,中介公司是否应承担违约责任?

答:为了吸引客户,中介公司在替购房者代办贷款手续时,往往因为和部分银行的良好合作关系,而在合同中承诺可为购房者争取到贷款利率优惠。该条款一旦达成,便具有法律拘束力,如中介公司无法兑现承诺,购房者可要求其承担利率增加的实际损失赔偿责任。

问:购房者在签订合同前应注意哪些重点问题?

答:关键是看清合同条款,并根据自己的实际情况主动设计或调整合同条款,积极与卖方协商条款拟订事宜。另外,还需对房屋卖方的主体情况是否真实进行基本调查,对于卖方的口头允诺,应要求其落实到合同条款中,成为白纸黑字。

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