房东隐瞒抵押事实销售房屋 被判解除合同并双倍返还定金

　　下面上海股权纠纷律师为您介绍基本案情。

　　案情

　　上海市浦东新区某路102室房屋(以下简称系争房屋)权利人为高某。2013年9月11日张某与高某、上海某房地产投资顾问有限公司(以下简称房产公司)就系争房屋买卖签订房地产买卖居间协议，协议约定房价款为人民币186万元，对系争房屋的描述为没有设立抵押。

　　协议第六条约定：张某与高某同意在签订居间协议后三日内共同赴房产公司处签订买卖合同或类似合同;若高某未能履行本条所述事项，则应向张某双倍返还定金;若张某未能履行本条所述事项，则已支付高某的定金不予返还。当日，高某出具收款收据，明确收到张某支付的购买系争房屋的定金5万元。

　　2013年9月15日房产公司调取了系争房屋房地产登记簿，显示系争房屋上有抵押存在。2013年9月22日高某发催告函给张某，表示根据双方就系争房屋签订的居间协议约定，张某应于2013年9月14日与高某签订上海市房地产买卖合同，并支付首期房价款40万元，现张某已经违约，另张某口头承诺的于2013年9月22日前支付80万元整也未履行，特此通知。鉴于此，请张某务必于2013年9月29日前办理上述事宜，为了避免造成双方不必要损失，恳请张某积极履行协议义务。

　　2013年9月26日，张某发送律师函给高某、房产公司，通知高某"应于收到本函件之日起十个工作日内办理撤销系争房屋抵押登记手续，并将办理结果告知张某;张某将在高某办理撤销抵押登记手续之后与高某签订上海市房地产买卖合同，居间协议约定的签约及付款时间将根据高某的撤销抵押登记情况进行相应合理顺延;张某保留向高某追诉的权利。如高某逾期未前往办理或消极办理的，张某将采取法律手段追究高某的违约责任。"

　　2013年10月张某诉至原审上海市浦东新区人民法院，要求确认三方签订的买卖居间协议已经解除，并判令高某双倍返还张某定金10万元。高某不同意双倍返还定金并辩称系张某违约，高某之前收到的定金5万元，已用以支付其另外房屋的装修。房产公司辩称，签订居间协议时，高某曾告知系争房屋上有抵押，当时高某、高某的债权人、张某等共六人为此商谈签订的居间协议，张某对于系争房屋上有抵押是明知的;张某现已另外购房了。

　　原审庭审中，张某明确其第一项诉讼请求是要确认其与高某之间的房屋买卖关系已经解除。高某对此表示无异议，确认双方之间的房屋买卖关系已经解除。另，高某承认截至庭审时系争房屋上的抵押仍未注销。

　　原审另查明，2013年9月9日系争房屋上核准登记了抵押权人为徐某，债权数额为66万元的抵押，履行期限从2013年9月5日起至2013年11月4日止。

　　裁判

　　原审法院认为:依法成立的合同受法律保护。张某与高某签订的《房地产买卖居间协议》作为双方签订房地产买卖合同的预约，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。

　　居间协议对系争房屋的描述为"未设立抵押" ，但该房屋在签订居间协议前两日被核准设立了抵押登记，与居间协议约定不符。虽然高某辩称设立抵押的房屋不影响交易过户，但高某作为房屋出售方负有保证系争房屋符合居间协议描述及约定的担保责任。

　　对于房屋上有抵押的事实，张某在居间协议约定的签订正式买卖合同当日通过锐丰公司才得知，高某、房产公司亦无证据证明其已在签订居间协议前明确告知过张某。虽然之后高某发函给张某催其履行，但张某即发送律师函要求高某按照居间协议履行，给予高某充分的时间去涤除系争房屋上设立的抵押，并表示待高某涤除系争房屋抵押后与高某继续按照居间协议约定签订正式房屋买卖合同。然而直至开庭，高某仍未去涤除抵押。张某严格履行了居间协议并对正式房屋买卖合同的签订展现了充分的诚意，但高某在签约前未如实告知房屋真实状况，签订的居间协议对房屋描述亦与事实不符，在之后张某给予的合理时间内仍未涤除抵押，因此导致双方未能最终签订正式房屋买卖合同的过错在于高某。

　　综上，鉴于张某与高某对于双方之间房屋买卖关系解除均无异议，张某要求高某双倍返还定金的诉请亦无不当，原审法院予以支持。

　　原审法院审理后依法作出判决：一、确认张某与高某之间就上海市浦东新区某路102室房屋之间的房屋买卖关系解除;二、高某应于判决生效之日起十日内双倍返还张某定金共计10万元。

　　判决后，高某不服，上诉于上海市第一中级人民法院称：2013年9月11日三方签订居间协议时，上诉人明确告知需要用被上诉人支付的首付款80万元来归还66万元抵押贷款，并让该笔抵押贷款的债权人取来了房地产权证原件给被上诉人看，故被上诉人理应在签订居间协议时已知晓该房屋上设定了抵押的事实。上诉人不存在违约行为，而被上诉人未按约于2013年9月14日与上诉人签订正式的房地产买卖合同，已构成违约。综上，请求撤销原审判决第二项，改判5万元定金予以没收。

　　被上诉人张某辩称：上诉人在居间合同中承诺系争房屋未设定抵押登记，但该房屋上实际已设定了66万元的抵押登记，上诉人未如实告知房屋状况，导致双方最终未能签订买卖合同。上诉人的行为已构成违约，理应承担双倍返还定金的违约责任。其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。

　　原审被告房产公司则同意上诉人的上诉请求。

　　二审法院认为:上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》系双方为买卖系争房屋所订立的预约合同。该协议系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该协议有效，当属正确。依法设立的合同具有法律约束力，各方当事人均应严格恪守。

　　根据上述协议约定，双方准备交易的系争房屋未设定抵押，被上诉人支付的首付款也无需用于偿还上诉人的贷款。然事实上，该房屋在上述居间协议签订前几天刚设定了66万元的抵押登记，涉及贷款数额达66万元。虽然上诉人坚持认为在签订居间协议时被上诉人是知晓该房屋上有抵押登记的情况，双方也明确需用被上诉人支付的80万元首付款来涤除抵押，但上诉人不仅未就此提供相关有效证据予以佐证，而且该讲法与居间协议约定的首付款仅40万元，且上诉人在协议中承诺无需用首付款偿还贷款的约定内容不符，故本院不予采信。

　　鉴于被上诉人在签订上述居间协议后才得知抵押事宜，事后亦给予上诉人合理期间予以涤除抵押登记再行签约的机会，而上诉人不仅未予同意，反而坚持要求被上诉人先签约并履行支付首付款义务，最终导致双方未能签订正式的房地产买卖合同。上诉人未按照预约合同约定的交易条件履行与被上诉人签约的义务，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现被上诉人起诉要求上诉人双倍返还定金，于法不悖，原审对此予以支持，当属正确。

　　鉴于双方已确认系争房屋买卖合同关系已解除，故原审对此予以确认，亦属正确。

　　综上，原审查明事实清楚，所作出判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。